Споры по договорам аренды

Арбитражные юристы Юридической Консультации

 Кротковой Галины Ивановны

 оказывают услуги при спорах по договору аренды

 

Наши юристы представят Ваши интересы по следующим видам споров :

1) о признании договоров аренды недействительными;

2) об обязании заключить договор аренды;

3) о переводе на себя прав и обязанностей по заключенному договору;

4) о неисполнении договора:

а) по искам арендодателя:

- о взыскании задолженности по арендной плате (ст. ст. 309, 614 ГК) и санкций за неуплату или просрочку уплаты арендных платежей;

- о возврате арендованного имущества (ст. 622 ГК);

б) по искам арендатора:

- об обязании арендодателя передать арендованное имущество (об истребовании арендованного имущества по ст. 398 ГК);

- о возмещении убытков в связи с непредоставлением в аренду имущества или документов, без которых пользование арендованным имуществом невозможно (ст. 611 ГК);

- об устранении недостатков сданного в аренду имущества (ст. ст. 12, 612 ГК);

- о возмещении расходов, произведенных для устранения недостатков арендованного имущества (ст. ст. 12, 612 ГК);

- о возмещении расходов по капитальному ремонту, вызванному неотложной необходимостью (ст. ст. 12, 616 ГК);

- о возмещении убытков, причиненных добросовестному арендатору отказом возобновить с ним договор аренды (п. 1 ст. 621 ГК);

- о возмещении стоимости неотделимых улучшений (п. 2 ст. 623 ГК);

5) о досрочном расторжении договора:

а) по требованию арендодателя (ст. 619 ГК);

б) по требованию арендатора (ст. 620 ГК).

 

По искам о признании договоров аренды недействительными в предмет доказывания входят следующие факты:

1) заключение оспариваемого договора (поскольку признание его незаключенным, например, по п. 1 ст. 654 ГК фактически означает установление отсутствия договора, что исключает возможность его оценки для признания недействительным);

2) нарушение требований закона или иных правовых актов при совершении договора (например, при сдаче имущества в аренду лицом, которому такое право не принадлежит: ст. ст. 168 и 608, ст. ст. 168 и 295, ст. ст. 168 и 298 ГК);

3) факты, указанные в гипотезах соответствующих норм гл. 9 ГК как порочащие сделку (обстоятельства ст. ст. 169 - 179 ГК), или факты несоблюдения специальных требований к договору аренды конкретного вида:

а) несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения (п. 1 ст. 651 ГК);

б) несоблюдение формы договора аренды предприятия (ст. 658 ГК).

Факт заключения оспариваемого договора, а также наличие признаков недействительности сделки обязан доказать истец.

Необходимыми доказательствами являются:

1) письменный договор (а при оспаривании по признаку несоблюдения формы - иные доказательства, подтверждающие его заключение, в том числе подтверждающие совершение действий по его исполнению);

2) документы, достоверно подтверждающие наличие тех обстоятельств, по которым сделка признается недействительной применительно к конкретному составу правонарушения.

 

По искам арендодателей о взыскании задолженности по арендной плате. Подлежат доказыванию: 1) факт передачи имущества арендатору; 2) наличие задолженности за конкретные расчетные периоды; 3) размер задолженности; 4) нарушение сроков внесения арендных платежей (по искам о взыскании санкций за это нарушение).

 

По искам о невозврате имущества по прекращении договора аренды.

Доказываются:

1) факт прекращения договора;

2) факт нахождения имущества у арендатора (отказ возвратить имущество, неисполнение требования о его возврате по окончании срока договора).

 

По искам арендаторов.

Предметом доказывания также являются факты нарушения арендодателем обязанностей, возложенных на него законом и договором:

1) по передаче имущества в аренду;

2) по передаче его в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества;

3) по капитальному ремонту имущества;

4) по перезаключению договора с добросовестным арендатором.

По всем спорам о неисполнении договора представляется договор аренды со всеми поименованными в нем приложениями. В случаях, когда требуется его государственная регистрация, он представляется с отметкой учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним о произведенной регистрации договора. Также прилагаются имеющиеся к этому договору дополнительные соглашения.

 

По искам арендодателей о взыскании задолженности по арендной плате, возврате арендованного имущества по окончании срока договора.

Представляются документы:

1) подтверждающие принадлежность имущества и правомочия арендодателя на сдачу его в аренду (выписки из перечня объектов муниципальной или государственной собственности, свидетельство о государственной регистрации права, план приватизации с пообъектным перечнем имущества, если право возникло до введения в действие Закона о регистрации, а заключенный договор аренды не требует государственной регистрации);

2) подтверждающие балансовую принадлежность имущества субъектам права хозяйственного ведения и наличие согласия собственника на аренду объектов недвижимости - в случае, если арендодателем является муниципальное или государственное предприятие;

3) акты приема-передачи арендатору имущества и документов, отсутствие которых исключает эксплуатацию объекта аренды (документы котлонадзора, гостехнадзора, иная специальная техническая документация);

4) все платежи арендатора с момента наступления спорного периода уплаты арендной платы по день судебного заседания;

5) расчет задолженности;

6) расчет санкций (в случае их предъявления).

Важно отметить, что по искам арендодателей о взыскании арендных платежей и о возврате имущества факт передачи имущества арендатору обязан доказать истец - арендодатель, а факт исполнения договора (факт возврата имущества по окончании срока аренды) обязан доказать ответчик - арендатор.

 

По искам арендаторов о возмещении убытков, связанных с нарушением обязанностей арендодателями.

Устанавливается наличие общих оснований для взыскания убытков:

1) наличие нарушений (противоправных действий) со стороны арендодателя;

2) факт возникновения убытков у арендатора;

3) наличие причинной связи их возникновения с действием (бездействием) арендодателя.

Основной объем доказательств по этим категориям дел касается подтверждения размера возникших убытков.

 

По искам о расторжении договоров аренды по общим основаниям, установленным ст. 450 ГК.

В предмет доказывания входят факты, свидетельствующие о существенном нарушении договора другой стороной или о существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

Законодательство об аренде (ст. ст. 619, 620 ГК) указывает конкретные факты (обстоятельства), наличие которых расценивается как существенное нарушение договора другой стороной.

 

По иску арендодателя о расторжении договора.

Доказывается одно из следующих обстоятельств:

1) использование имущества арендатором с существенным нарушением условий договора или назначения имущества;

2) существенное ухудшение имущества в процессе пользования;

3) невнесение арендной платы более двух раз подряд по истечении расчетных периодов;

4) неисполнение арендатором обязанности проведения в сроки, установленные договором, капитального ремонта в случаях, если законом, иными правовыми актами или договором проведение этих работ возложено на арендатора;

5) факт наступления иных обстоятельств - оснований досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в случае, если они установлены договором (при расторжении договора по этим основаниям).

 

По иску арендатора о расторжении договора.

Доказывается одно из следующих обстоятельств:

1) непредоставление имущества арендодателем по иску арендатора;

2) создание арендодателем препятствий пользованию имуществом в соответствии с его назначением или условиями договора;

3) наличие не оговоренных при заключении договора недостатков имущества, которые не могли и не должны были быть известны арендатору и не должны были быть обнаружены при заключении договора, но которые препятствуют использованию имущества;

4) неисполнение арендодателем обязанности проведения капитального ремонта в установленные договором (или разумные) сроки;

5) непригодность имущества для использования, возникшая в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает (например, гибель или повреждение имущества при пожаре, возникшем не по вине арендатора);

6) факт наступления иных обстоятельств, указанных в договоре в качестве основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора.

 

По всем возникшим вопросам обращайтесь в нашу юридическую консультацию : Юридическая консультация Кротковой Галины Ивановны , г. Челябинск, ул. Молодогвардейцев, д.10Г, тел. 8 9000 626 697, е-mail: KrotkovaGalina@yandex.ru